아파트 담보대출을 신청할 때 시가만 보는 줄 알았다면 다시 살펴봐야 해요. 공시지가는 세금, LTV, 보증 가능금액을 좌우해 한도와 금리를 바꾸는 숨은 변수예요.
내가 생각했을 때 가장 까다로운 부분은 시세가 높아도 공시지가가 낮으면 대출한도가 의외로 줄어든다는 점이죠. 글을 따라가며 공시지가가 어떻게 결정되고, 한도를 어떻게 planners처럼 늘릴 수 있는지 꿀팁을 모아볼게요.
🏠 공시지가·담보대출 개요
공시지가는 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 부동산 가액이에요. 토지·단독주택·아파트로 나뉘며, 아파트는 ‘공동주택 공시가격’이라는 이름으로 따로 나오죠.
은행들은 시세(LTV 기준가)와 공시지가(보증·세금 기준가)를 병행해 대출을 심사해요. 세액공제, 보금자리론 소득요건, 종부세 과세 여부 등도 공시가를 기준으로 하니 여러모로 영향력이 커요.
정부는 공시가격 현실화율을 2020년대 후반 90%까지 끌어올리겠다고 밝힌 바 있어요. 덕분에 공시지가가 점진적으로 오르고 있어 대출 한도도 해마다 달라져요.
공시가격 9억 원 이하 주택은 1주택 비과세, 보금자리론 대상 등 혜택이 있어서 9억 원 라인이 실무에서 자주 언급돼요.
5억 원 이하 공시가격은 재산세율도 낮고, 근로자·서민 대상 우대상품 가점에 유리해요. 반대로 12억 원을 넘으면 세금·대출 한도 규제가 급격히 강화돼요.
은행 창구에서는 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격 세 가지를 동시에 보여 주며 LTV·DSR·보증료를 계산해요. 세 지표를 모두 안다면 협상력이 높아지겠죠.
공시지가 특례 보증이나 서민형 상품은 시세가 아닌 공시지가만 보기도 해요. 영끌수요가 줄어든 후엔 공시지가지표가 더 강력해졌다는 게 업계 중론이에요.
📊 공시지가 구간별 효과
| 공시가격 구간 | 대출 규제 | 세금 |
|---|---|---|
| ~5억 | 우대 LTV +10%p | 재산세 저율 |
| 5~9억 | 기본 규제 | 일반세율 |
| 9~12억 | LTV 10%p 축소 | 종부세 과세 |
| 12억+ | 보금자리론 제외 | 고가 과세 |
📊 시세 대비 현실화율 추이
| 연도 | 현실화율(%) |
|---|---|
| 2021 | 70 |
| 2023 | 71.5 |
| 2025 | 73 |
📏 공시지가 산정 방식
공동주택 공시가격은 매년 3월 15일쯤 시·군·구청 사이트에서 열람할 수 있어요. 산정 과정은 부동산원의 현장 조사, 가격모형 적용, 지자체 검증, 국토부 최종 확정 순으로 진행돼요.
부동산원 조사원은 동일 평형·동·층을 기준으로 실거래 가격을 수집해요. 모델링 지표엔 거래량, 거래가, 유사단지 시세까지 포함돼 통계적으로 보정해요.
지자체 검증 단계에서 주민 의견을 받아 조정·이의신청이 가능해요. 이 과정에서 한 번이라도 시세 급등 단지가 잡히면 공시가가 크게 오르기도 하죠.
확정 공시가는 4월 30일 고시돼 재산세 과세표준, 건강보험료, 기초연금 산정에 즉시 반영돼요. 담보대출은 이 시점 이후 새 공시가를 적용해 LTV를 다시 계산해요.
현실화율 정책에 따라 같은 지역, 같은 평수라도 연도별 공시가 상승률이 다르니 장기 대출자는 향후 5년 추이를 예상해야 해요.
공시가격 상승률은 지방세법, 건강보험법, 기초연금법 등 여러 법령에 퍼져 있어 정책 발표 하나로 금융·세무 규정이 줄줄이 바뀔 수 있어요.
은행 여신부는 공시가격 변동치가 큰 해에는 안전 마진을 두고 한도를 5% 낮춰 잡기도 해요. 이 점을 감안해 미리 추가 자금을 확보하는 전략이 유용해요.
📊 공시가격 산정 절차
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 현장 조사 | 실거래·단지 특성 조사 |
| 모델 적용 | 거래가 보정·모형 산정 |
| 지자체 검증 | 주민 의견 반영 |
| 국토부 확정 | 최종 고시 |
📊 연도별 공시가 상승률 예시
| 연도 | 서울(%) | 수도권(%) | 지방(%) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1.0 | 0.6 | -2.0 |
| 2024 | 3.2 | 2.5 | 1.1 |
| 2025 | 4.0 | 3.1 | 2.0 |
⚖️ 시가 vs 공시지가
시가는 KB·부동산원 실거래가 데이터, 호가, 계약서 등 민간 거래 정보를 기반으로 해요. 공시지가는 국가가 고시해 상대적으로 안정적이죠.
은행 LTV는 대부분 시가 기준이지만, 보금자리론·특례보금자리론은 둘 중 낮은 금액을 끌어와 보수적으로 잡아요.
시세 급락기에는 시가가 공시가격보다 낮아져 오히려 공시가격이 보증금액 산정에 사용되기도 해요. 반대로 상승장에선 공시가격이 뒤늦게 반영돼 한도 부족 현상이 생겨요.
시세 10억·공시가격 7억 단지는 LTV 70%면 7억 가능해 보이지만, 보금자리론처럼 낮은 금액을 택하면 4억 9천이 한도가 돼요.
반대로 시세 9억·공시가격 9억이면 동일 기준이라 한도가 크게 줄지 않아요. 호가 대신 실거래 자료를 제출해 시가를 높게 잡는 방법도 있어요.
주택연금은 공시가격 12억 이하만 가입 가능해요. 시세가 14억이어도 공시가격이 12억 밑이면 가입이 가능하니 역전 현상을 이해해야 해요.
은행 창구에서 ‘시가-공시가격 격차’가 30% 이상이면 한도 시뮬레이션 결과가 크게 바뀌니 반드시 두 지표 모두 물어보는 습관을 들이세요.
📊 시가·공시가 격차별 한도
| 시가 | 공시가 | 차이 | 보금자리론 한도(70%) |
|---|---|---|---|
| 10억 | 7억 | -30% | 4.9억 |
| 10억 | 9억 | -10% | 6.3억 |
| 10억 | 10억 | 0% | 7억 |
📊 지표 활용 전략
| 상황 | 추천 지표 |
|---|---|
| 상승장 | 시가 중심 |
| 조정장 | 공시가 병행 |
🏦 기관별 평가 방식
시중은행은 한국부동산원 시세·KB시세·공시가를 모두 조회해요. 자산평가팀이 자체 LR(Loan Review)시스템으로 3가지 지표를 합산·보정해 내부 평가가를 만들죠.
보험사는 KAB(한국감정원) 감정평가서 또는 외부 감정원 평가액을 기준으로 해요. 공시가격보다 감정가를 중시해 실거래가에 근접하지만, 비용(약 20만 원)을 차주가 부담해요.
HF 보금자리론은 공시가격을 주 지표로 쓰고, 시세는 참고값이라 한도가 보수적이에요. 반면 적격대출은 시세 9억 초과도 가능하니 같은 공사 상품이라도 차이가 있어요.
저축은행·캐피탈은 자체 부동산 평가 시스템을 통해 담보가를 잡고, 시가가 공시가보다 30% 이상 높을 때 ‘전문가 평가’ 절차를 밟아요. 금리가 높지만 한도는 넉넉해요.
지역 농·수·신협은 관할구역 내 단지는 감정 절차를 간소화해 공시가 120%까지 반영하는 경우도 있어요. 다만 조합원 한정 혜택이라 가입 자격이 관건이에요.
인터넷전문은행은 공시가격·시가 모두 데이터를 API로 끌어와 즉시 평가해요. 모바일 앱에서 5분 만에 내부 평가가를 알려주니 편리해요.
평가액이 마음에 들지 않으면 이의제기, 외부 감정, 다른 은행 교차 조회로 재평가받을 수 있어요. 기관마다 평가 로직이 달라 최대 10% 한도 차이가 발생하죠.
📊 기관별 지표 우선순위
| 기관 | 1순위 | 2순위 |
|---|---|---|
| 시중은행 | 시가 | 공시가 |
| HF(보금자리) | 공시가 | 시가 |
| 보험사 | 감정가 | 시가 |
| 저축은행 | 내부평가 | 시가 |
📊 감정평가 절차 비용
| 구분 | 금액(원) |
|---|---|
| 감정수수료 | 200,000 |
| 공시지가 열람 | 무료 |
| 시세조회 | 무료 |
🎯 한도 극대화 전략
1) 이사·잔금 시점이 4월 말 이전이라면 공시가격이 확정되기 전 시가 기준으로 심사받으면 한도가 더 나올 수 있어요.
2) 시가가 공시가격보다 25% 이상 높으면 감정평가를 의뢰해 공시가 대신 감정가를 반영하도록 요청할 수 있어요.
3) 부부 공동명의라면 더 낮은 공시가격 기준을 적용받는 ‘지분 대출’ 방식을 선택해 종부세와 한도를 동시에 관리할 수 있어요.
4) 공시가격 9억 원 턱걸이라면 면적 기준이 작은 인근 단지 시세를 제출해 시세·공시가 간격을 20% 이하로 줄이면 LTV 하향 위험을 완화해요.
5) 특례보금자리론의 경우 시가 6억 이하, 공시가 5억 이하 조건을 동시 만족해야 하니, 조건을 넘는다면 적격대출이나 고정금리 혼합형 상품으로 우회해요.
6) 보유세 부담이 큰 주택은 리모델링·에너지 절감 설비 비용을 공시가 산정 때 반영시켜 가치 상승·한도 상승 효과를 기대할 수 있어요.
7) 중도상환 계획이 있다면 공시가격 상승 예상치를 반영해 한도를 여유 있게 받은 뒤 일부를 예치해두고, 이자비용 대비 수익이 큰 금융상품에 단기예치하는 방법도 있어요.
📊 전략·효과 매트릭스
| 전략 | 한도 상승 | 비용 |
|---|---|---|
| 조기 심사 | ★ | 0 |
| 감정평가 | ★★ | 20만 |
| 지분 대출 | ★★★ | 등기 15만 |
| 리모델링 반영 | ★★ | 리모델링 비용 |
📊 공시가 구간별 권장 상품
| 공시가격 | 추천 상품 |
|---|---|
| ~5억 | 디딤돌·청년 우대 |
| 5~9억 | 특례보금자리 |
| 9~12억 | 적격대출 |
| 12억+ | 혼합금리·고정금리 |
📊 실제 사례 분석
사례 ① : 시세 8억·공시가 6억 아파트 소유 33세 직장인은 감정평가(7.2억)를 통해 보금자리론 대신 적격대출 70%를 받아 5억 4천까지 한도를 끌어올렸어요.
사례 ② : 시세 10억·공시가 9.5억인 48세 부부는 공시가 9억 이하 혜택을 받기 위해 50㎡ 소형 평형을 분양받아 지분 대출로 LTV 80%를 적용받았어요.
사례 ③ : 공시가 12억 초과 단지 거주 58세 자영업자는 금융비용을 낮추기 위해 혼합금리 5년 고정상품으로 갈아탔고, 종부세 부담 완화를 위해 임대사업자를 등록했어요.
사례 ④ : 시세 6억·공시가 4.5억인 28세 신혼부부는 공시가 5억 이하 우대를 활용해 디딤돌대출 70%를 확보, 초기 자금 부담을 크게 줄였어요.
사례 ⑤ : 공시가격 급등한 2024년에 계약한 35세 차주는 잔금일을 2025년 3월로 조정해 공시가격 확정 전 시세 기준 대출을 받아 한도가 3천만 원 늘었어요.
사례 ⑥ : 공시가 9억 경계선에 있는 62세 은퇴자는 가족명의 지분 증여를 통해 공시가를 8억 8천 기준으로 낮춰 주택연금 가입 요건을 맞췄어요.
이처럼 공시가격 구간, 지분 구조, 감정평가 활용에 따라 동일 시세라도 한도와 금리 조건이 완전히 달라질 수 있어요.
📊 사례·효과 정리
| 사례 | 한도 변화 | 키워드 |
|---|---|---|
| ① | +1.2억 | 감정평가 |
| ② | +8%p | 지분 대출 |
| ③ | 금리 1%↓ | 혼합금리 |
| ④ | 70% 확정 | 디딤돌 |
📊 공시가 경계선 활용 꿀팁
| 공시가 | 대응 |
|---|---|
| 9억 직전 | 소형 평형 증빙 |
| 12억 직전 | 리모델링 시점 조정 |
FAQ
Q1. 공시가격은 언제 발표되나요?
A1. 매년 3월 15일(잠정), 4월 30일 최종 고시돼요.
Q2. 공시가격이 내려가면 대출 한도도 줄어드나요?
A2. 보금자리론처럼 공시가격을 우선 쓰는 상품은 줄어들 수 있어요.
Q3. 공시가격 9억 초과면 전부 고가 주택인가요?
A3. 세법·대출법령에서 고가 기준이 9억이라 일부 혜택이 사라져요.
Q4. 감정평가로 공시가격을 대체할 수 있나요?
A4. 시중은행·보험사에선 가능하지만, HF 보증 상품은 어려워요.
Q5. 공시가격 이의신청은 효과가 있나요?
A5. 시세 대비 10% 이상 차이가 나면 조정 사례가 많아요.
Q6. 12억 초과 주택도 특례보금자리론이 가능한가요?
A6. 불가해요. 적격대출·혼합금리를 검토하세요.
Q7. 공시가격이 시가보다 높은 경우도 있나요?
A7. 급락장에 거래가 없으면 공시가가 일시적으로 더 높을 수 있어요.
Q8. 공시가격 상승이 세금에 미치는 영향은?
A8. 재산세·종부세·건강보험료 산정액이 모두 커져요.
