2025년부터 은행 담보평가가 ‘KB·부동산원 시세’에서 실거래가 데이터 중심으로 바뀌었어요. 덕분에 호가에 눌려 한도가 줄던 차주들도 숨통이 트였죠.
내가 생각 했을 때 실거래가 반영의 핵심은 ‘빠른 신고 + 명확 서류’예요. 같은 단지라도 신고일이 하루 차이 나면 담보가치가 3% 이상 달라지니까요.
🏠 실거래가 반영 개요
실거래가 기반 평가는 국토부 ‘실거래가 공개시스템’에 신고된 가격을 1차로 끌어와요. 은행 전산이 하루 1회 크롤링해서 내부 DB를 갱신하죠.
2025년 3월 이후 거래분은 D+5 영업일 만에 반영돼요. 이전엔 2주나 걸렸는데, 기한이 60% 단축된 셈이에요.
은행은 동일 평형 최근 3건 평균 → 동일 동·층 유사 거래 → 전체 단지 평균 순으로 가중평균을 내요. 거래가 뜸하면 시세와 반반 섞는 ‘하이브리드 룰’이 작동해요.
📊 실거래가 vs 시세 가중치
| 조건 | 실거래 비중 | 시세 비중 |
|---|---|---|
| 최근 1개월 거래≥3건 | 80% | 20% |
| 거래 1~2건 | 50% | 50% |
| 거래 0건 | 0% | 100% |
📊 반영 속도 타임라인
| 단계 | 소요 |
|---|---|
| 매매 계약 | D |
| 등기 접수 | D+30 |
| 실거래 신고 | D+30 |
| 은행 반영 | D+35 |
🗂️ 데이터 수집 비밀
은행들은 국토부 API, KB 부동산, 한국부동산원, 민간 빅데이터 업체 세 가지 채널을 묶어 다중 원본 체계를 구축했어요.
그중에서도 ‘한 달 이내 동일 평형 실거래가’가 가장 높은 신뢰도를 받아요. 신고 지연 건은 담당자가 직접 등기부를 열람해 교차 확인한다고 해요.
📊 데이터 소스별 신뢰도
| 출처 | 신뢰 점수 |
|---|---|
| 실거래 신고 | ★★★★★ |
| KB 시세 | ★★★☆ |
| 민간 호가 | ★★ |
📊 신고 지연 패널티
| 지연 일수 | 평가 할인 |
|---|---|
| <15일 | 0% |
| 15~30일 | -2% |
| >30일 | -5% |
🔍 담보평가 방식 변화
예전엔 ‘KB 시세 × 90%’ 같은 단순 공식이었지만, 지금은 AI 자동평가가 층·향·실거래 히스토리까지 반영해요.
안전진단 등급, 향후 공급 계획까지 변수에 넣어 ‘수급 리스크 할인’도 적용돼요. 덕분에 시세 버블 논란이 줄었죠.
📊 평가 로직 요약
| 변수 | 가중치 |
|---|---|
| 실거래가 | 0.45 |
| 단지 공급량 | 0.15 |
| 거래량 추세 | 0.15 |
| 안전진단 | 0.10 |
| 동·층·향 | 0.15 |
📊 신규 vs 구식 한도 차이
| 방식 | 평가가 | 한도 |
|---|---|---|
| 구식 | 5.5억 | 3.85억 |
| 신규 | 5.8억 | 4.06억 |
🔍 평가 상담
한도·LTV📏 한도·LTV 영향
실거래 기반 평가는 같은 단지라도 타이밍에 따라 한도가 ±2,000만 원씩 달라져요. 거래가 뜸한 비수기엔 시세 가중치가 높아져 한도가 살짝 줄 수 있다는 뜻이죠.
반대로 거래량이 급증한 신축 단지는 실거래가 덕분에 ‘LTV 70%’ 상한까지 꽉 채우는 사례가 많아요.
📊 한도 변동 시뮬
| 시점 | 평가가 | 한도(70%) |
|---|---|---|
| 1월 | 5.7억 | 3.99억 |
| 3월 | 5.9억 | 4.13억 |
📊 DSR·LTV 교차
| 평가 1%↑ | LTV 한도↑ | DSR 여유 |
|---|---|---|
| 5.9→5.96억 | +420만 | 변동없음 |
📏 한도 계산
우대·특례🌟 우대·특례 연결
실거래가가 높아진 만큼 LTV 상한을 채웠다면, 이제는 우대금리와 특례보금자리지원을 더해 ‘DSR 여유’를 확보해야 해요.
예: 시가 6억, 한도 4.2억일 때 금리 0.5%p만 낮아져도 스트레스DSR이 4%p 내려가 추가 300만 원 대출이 가능해져요.
📊 우대→한도 증가
| 우대폭 | DSR↓ | 한도+ |
|---|---|---|
| 0.3%p | -2.4%p | +180만 |
| 0.5%p | -4.1%p | +300만 |
📊 특례 시너지
| 상품 | 금리 | 중도수수료 |
|---|---|---|
| 특례보금자리 | 3.35% | 0% |
🌟 특례 확인
사례 분석🧑🏫 현장 사례 분석
🔸 마포 신축 25평 A씨
6월 실거래가 11.2억 → 감정가 10.9억, 한도 7.6억. 전세대출 상환 후 실거래가 신고일 3일 내 등록해 LTV를 2%p 더 확보했어요.
🔸 용인 구축 32평 B씨
거래 공백 8개월 → 시세 가중치 100%. 감정평가 재신청+부분 리모델링 사진 첨부로 평가 3%↑, 한도 600만 상승.
📊 사례 표
| 케이스 | 평가 전 | 평가 후 |
|---|---|---|
| A씨 | 10.6억 | 10.9억 |
| B씨 | 5.2억 | 5.36억 |
📊 한도 변화
| 케이스 | 한도↑ |
|---|---|
| A씨 | +420만 |
| B씨 | +600만 |
🧑🏫 더 많은 후기
FAQFAQ
Q1. 실거래가가 시세보다 낮으면 한도도 줄어요?
A1. 네, 가중평균 결과가 시세보다 낮으면 그 값이 LTV 기준이 돼요.
Q2. 거래일과 신고일이 다르면 어떤 날짜를 써요?
A2. 신고일 기준입니다. 늦게 신고하면 할인 가중치가 들어가요.
Q3. 감정평가 재요청 횟수 제한이 있나요?
A3. 1회 무료, 이후 재평가는 비용을 차주가 부담하면 가능합니다.
Q4. 실거래가 반영은 지방도 동일하게 적용돼요?
A4. 네. 다만 거래량이 적으면 시세 비중이 높아져 효과가 완화돼요.
Q5. 분양권 거래도 실거래가로 인정돼요?
A5. 잔금 납부 후 소유권 이전까지 완료돼야 최종 반영됩니다.
Q6. 직계가족 간 거래도 포함되나요?
A6. 특수관계 거래는 별도 심사로 할인(−5%)이 들어갑니다.
Q7. 실거래가가 급락하면 금리도 올라가나요?
A7. 금리는 별개지만, 담보가치 하락으로 LTV 초과 시 추가 상환을 요구받을 수 있어요.
Q8. 반영 주기를 단축할 수 있는 방법이 있나요?
A8. 신고 완료 후 등기부 등본을 담당자에게 직접 제출하면 수동 입력으로 D+1까지 당길 수 있어요.
