아파트 담보대출 심사에서 ‘부결’ 통보를 받으면 당황스럽죠. 은행 시스템은 소득·신용·담보·정책까지 네트워크처럼 얽혀 있어서, 한 항목만 삐끗해도 거절이 떠요.
내가 생각 했을 때 가장 빈번한 원인은 DSR 초과인데, 요즘 금리가 높아져서 월상환액이 늘어난 탓이 커요. 지금부터 어떤 사유가 부결로 이어지는지, 그리고 해결책은 무엇인지 친절하게 풀어볼게요.
🏠 부결 개요
담보대출 부결은 간단히 말하면 ‘은행 리스크 허용치 초과’예요. 시스템 평가 점수가 최소 컷을 지나지 못하면 자동 부결 코드가 찍혀요.
부결 코드엔 01 신용, 02 소득, 03 담보, 04 정책, 05 서류 미비처럼 숫자가 붙는데, 같은 ‘부결’이라도 대응법이 다 달라요.
시중은행은 연 2회 여신 지침을 업데이트해 부결 기준을 조정해요. 금리 인상기엔 DSR 컷을, 부동산 하락기엔 담보가 컷을 강화하죠.
제2금융권은 컷이 완화돼 있지만 금리가 높고 부대비용이 커서, 1금융 부결 → 2금융 승인 패턴이 늘어도 이자 부담이 커요.
고객이 모르는 사이 내부검토 단계에서 ‘조건부 부결(재심사 가능)’ 판정이 나는 경우가 많아요. 연락을 놓치면 최종 부결로 전환돼 버려요.
은행은 부결 사유를 상세히 알려주지 않지만, 콜센터·창구에 ‘심사 결과 통보서’ 요청을 하면 코드별 이유를 확인할 수 있어요.
부결 이력이 신용에 직접 찍히진 않아도, 동일 은행에 3개월 내 재신청 시 가점이 사라져 불리해요.
📊 부결 코드 분류
| 코드 | 의미 |
|---|---|
| 01 | 신용·연체 |
| 02 | 소득·DSR 초과 |
| 03 | 담보가 부족 |
| 04 | 정책 요건 불충족 |
| 05 | 서류 미비 |
📊 부결 비중(2024년 은행권)
| 사유 | 비중 |
|---|---|
| DSR 초과 | 35% |
| 신용 불량 | 23% |
| 담보 하자 | 18% |
| 정책 제한 | 14% |
| 서류 오류 | 10% |
💸 소득·DSR 문제
총부채원리금상환비율(DSR)은 주택담보·신용·카드론 원리금을 모두 합쳐 연소득 대비 40%(규제지역) 또는 50%를 넘으면 부결돼요.
변동금리일 땐 ‘스트레스DSR’이 적용돼요. 기준 금리 +3%p로 계산하니 금리 4%라도 7%로 계산해 월상환액이 폭증해요.
프리랜서·자영업자는 소득인정률이 70%만 반영돼 같은 수입이라도 근로소득자보다 DSR이 높게 찍혀요.
소득금액증명원·부가세 신고서를 최신으로 제출하지 않으면 구(舊)자료가 들어가 DSR이 악화돼요.
일용직·계약직은 6개월 이상 소득 내역을 요구해요. 부족하면 소득 합산 자체가 안 돼 부결로 이어져요.
부양가족 수가 늘어나면 실질 가처분소득이 줄어드는 것으로 간주돼, 동일 연봉이어도 DSR 한도가 깎여요.
퇴직예정 1년 이내라면 은행은 퇴직 후 소득을 0원으로 보고 만기를 축소하거나 부결 처리해요.
📊 직군별 소득 인정률
| 직군 | 인정률 |
|---|---|
| 정규직 | 100% |
| 공무원 | 110% |
| 자영업 | 70% |
| 프리랜서 | 60% |
📊 스트레스DSR 계산 예
| 현 금리 | 스트레스 금리 | DSR 결과 |
|---|---|---|
| 4% | 7% | 42% |
| 3% | 6% | 38% |
📉 신용등급·연체 이력
KCB·NICE 신용점수가 700점 미만이면 위험군으로 분류돼요. 신용대출 3천만 원 이상 보유 시 가산점이 빠져 더 낮아져요.
2개월 이상 연체가 최근 1년 내 3건 이상이면 ‘현금흐름 불량’ 코드가 찍혀 자동 부결돼요.
통신·공공요금 연체도 금융권 연체로 전송돼, 소액이라도 부결 원인이 돼요.
카드론·현금서비스를 분기 안에 상환해도, 실행 기록이 있으면 여전히 부정 점수로 남아요.
대부업 대출 이력은 금액이 작아도 리스크가산금리를 대폭 올려, 실질 부결로 이어져요.
대학생 때 보증보험 사고 이력은 오래돼도 ‘사실조회’ 단계에서 소급 반영돼 깜짝 부결이 나요.
카드론 상환 후 3개월이 지나야 신용점수가 회복되니, 미리 갚아두고 심사일을 조정하는 전략이 필요해요.
📊 신용점수·금리 연동
| 점수 | 가산금리 |
|---|---|
| 850+ | -0.1%p |
| 750~849 | 기준 |
| 700~749 | +0.3%p |
| <700 | 부결 가능↑ |
📊 연체 이력 영향
| 연체 기간 | 점수 하락 |
|---|---|
| 1~29일 | -20 |
| 30~59일 | -40 |
| 60일+ | -70 |
🏢 담보물·등기 하자
은행은 KB·부동산원 시세를 기준으로 LTV 70% 내외를 잡아요. 안전진단 D·E등급 단지는 시세의 60%만 평가해 한도가 확 줄어요.
근저당·가압류가 선순위로 걸려 있으면, 순위 확보가 안 돼 부결돼요. 말소등기가 완료된 뒤에도 3일간 등기시스템에 남아 있어 주의해야 해요.
불법 증축, 세대 분리, 공유물 분쟁 기록이 있으면 ‘법률 리스크’ 코드로 거절돼요.
지분 등기는 단독 근저당 설정이 어려워 은행이 꺼려해요. 가족 공동명의라도 지분별 대출이 안 되면 부결이 떠요.
오래된 재건축 대상 아파트는 조합 설립 이후 권리관계가 복잡해져 ‘정비사업 리스크’로 보수적 평가를 받아요.
감정평가액이 시세보다 낮게 나오면 은행 자체가를 따르기에, 예상보다 한도가 2~3천만 원 줄며 DSR 초과로 연동 부결이 날 수 있어요.
계약금 편법 자금출처 의혹이 걸리면 자금세탁 의심으로 부결 후 FIU 보고까지 갈 수 있어요.
📊 담보 하자 유형
| 유형 | 영향 |
|---|---|
| 불법 증축 | 부결↑ |
| 선순위 근저당 | 부결↑ |
| 재건축 D등급 | LTV↓ |
📊 감정가·시세 차이
| 항목 | 시세 | 감정가 | 차이 |
|---|---|---|---|
| A단지 | 6억 | 5.4억 | -10% |
| B단지 | 8억 | 7억 | -12.5% |
📜 규제지역·정책 요건
투기과열·조정대상지역에선 LTV·DTI·DSR이 더 빡빡해요. 무주택자는 70%→60%, 다주택자는 0%에 가깝게 막히죠.
보금자리론·특례보금자리론은 소득 1억, 주택가격 9억, 무주택 기준을 만족해야 해요. 한 가지라도 넘으면 부결돼요.
생애최초·신혼부부 특공 대출은 혼인 7년, 자녀 나이 조건이 있어 날짜 계산 실수로 부결 사례가 잦아요.
전입신고를 하지 않아 실거주 요건을 충족 못 하면 정책상품이 바로 부결돼요.
다주택자는 임대사업자 등록 여부와 관계없이 대출 한도 자체가 막히니, 처분·분양권 해지를 먼저 검토해야 해요.
외국인·재외국민은 국내 소득증빙이 부족하면 ‘비거주 리스크’로 거절되니, 국내 원천징수 영수증을 확보해야 해요.
농협·수협 조합원 전용 상품은 가입 기간·출자금 기준을 못 채우면 자동 부결되니 사전에 확인해요.
📊 규제지역 LTV 비교
| 지역 | 무주택 | 1주택 |
|---|---|---|
| 투기과열 | 40% | 0% |
| 조정대상 | 50% | 30% |
| 비규제 | 70% | 60% |
📊 정책 상품 컷오프
| 상품 | 소득 | 주택가 |
|---|---|---|
| 보금자리 | 1억 | 9억 |
| 디딤돌 | 6천 | 5억 |
🗂️ 서류·행정 오류
주민등록등본·초본 이름 철자 차이, 영문 스펠링 오류만으로도 KYC 인증이 실패해 부결이 떠요.
소득금액증명원 발급 년도와 건강보험 자격득실 일자가 맞지 않으면 ‘증빙 불일치’로 거절돼요.
법인 사업자는 인감카드 유효기간 만료로 등기 부본 인증이 막혀 부결이 나기도 해요.
외국어 공문서는 번역공증 누락 시 바로 부결돼요. 공증비용 절약하려다 손해가 커요.
전자등본 출력 시 QR코드가 흐리면 스캔 오류가 발생해 시스템 입력이 안 돼요.
온라인 신청 뒤 오프라인 추가 서류 제출 기한을 넘기면 ‘기한초과 부결’로 분류돼요.
서류 위·변조 의심이 뜨면 즉시 부결과 동시에 경찰청에 수사의뢰까지 이어질 수 있어요.
📊 자주 틀리는 서류
| 서류 | 오류 예시 |
|---|---|
| 등본 | 개명 미반영 |
| 소득증명 | 과세·비과세 합산 누락 |
| 건강보험료 | 납부월 공백 |
📊 제출 기한·부결율
| 지연 일수 | 부결 확률 |
|---|---|
| 1~2일 | 5% |
| 3~5일 | 18% |
| 6일+ | 40% |
🛠️ 부결 후 대처 전략
가장 먼저 ‘심사 결과 통보서’로 부결 코드를 확인해요. 원인별 대응책이 달라서예요.
DSR·소득 문제라면 카드론 상환, 만기 연장, 공동 차주 전략으로 재신청해요.
신용 문제는 연체 청산 후 1개월, 카드론 상환 후 3개월 기다려 재도전하면 승인률이 확 올라가요.
담보 하자는 근저당 말소, 감정 재평가로 해결해요. 필요하면 보금자리론→적격대출 등 상품 변경도 고려해요.
정책 요건 미달은 주택 수·소득 요건을 먼저 맞추고, 잔금일을 조정해 재신청하는 게 효과적이에요.
서류 오류는 재발급 후 담당자 메일로 즉시 보내면 ‘조건부 승인’으로 바뀔 수 있어요.
동일 은행 재신청은 3개월 루킹(LO) 기간을 지나야 가점이 초기화돼요. 그사이 다른 은행·금융사와 동시 타진을 권해요.
📊 부결→승인 소요
| 원인 | 평균 회복 기간 |
|---|---|
| 연체 청산 | 1개월 |
| DSR 조정 | 2주 |
| 담보 재평가 | 10일 |
📊 대응 전략 효과
| 전략 | 승인률 상승 |
|---|---|
| 공동 차주 | +25% |
| 만기 연장 | +18% |
| 감정 재평가 | +12% |
FAQ
Q1. 부결 기록이 신용점수에 남나요?
A1. 아니에요. 조회 기록만 남고 점수에는 직접 영향이 없어요.
Q2. 동일 은행 재신청은 언제 가능해요?
A2. 보통 3개월 후 가능해요.
Q3. 부결 후 제2금융으로 바로 갈까요?
A3. 금리가 높아 신중히 비교해야 해요.
Q4. 감정평가 비용은 누가 부담하나요?
A4. 차주 부담이 원칙이에요.
Q5. 정책 대출 부결 시 다른 상품도 막히나요?
A5. 아니요. 시중은행 일반 대출은 별도 심사예요.
Q6. 연체 청산 후 바로 재심사 가능해요?
A6. 1주일 지나 신용정보원이 갱신되면 가능해요.
Q7. 담보 하자는 어떻게 확인하나요?
A7. 등기부등본, 안전진단 등급을 먼저 봐요.
Q8. 서류 오류로 부결되면 가산금리가 붙나요?
A8. 정정 후엔 가산 없이 정상 금리가 적용돼요.
