아파트 담보대출을 신청하려면 🧩 여러 퍼즐을 맞춰야 해요. 나이·소득·LTV·DSR·담보 상태까지 한 줄이라도 어긋나면 “부결” 스탬프가 찍히죠.
내가 생각 했을 때 가장 헷갈리는 부분은 “소득은 되는데 담보가 안 돼” 또는 “담보는 되는데 DSR이 넘쳐” 같은 엇갈림이에요. 오늘 글로 모든 자격 요건을 깔끔히 정리해 두면 심사 통과 확률이 훅 올라갈 거예요. 😊
🏠 신청자격 개요
담보대출 신청자격은 크게 ①연령, ②주택 수, ③소득·부채, ④담보가치 네 가지 축으로 결정돼요.
은행권은 만 19세 이상이면 신청할 수 있지만, 만기 기준 80세 초과는 제한이 있어요. 공동 차주로 만기를 늘리는 편법이 자주 쓰여요.
주택 수는 1주택까지는 대부분 허용, 2주택 이상이면 규제지역에서 LTV 0%에 가깝게 막혀요. 임대사업자 등록으로 예외를 받는 방법이 있어요.
소득·부채는 DSR 40~50% 컷을 넘기면 즉시 탈락이라, 기존 대출 상환·만기 연장이 필수 전략이죠.
담보가치는 KB‧부동산원 시세 vs 공시가격을 함께 봐요. 안전진단 D·E등급이면 60% 평가, 선순위 근저당 있으면 한도 절반으로 줄어들어요.
정책상품(특례보금자리·디딤돌)은 소득·주택가 컷오프가 더 깐깐해서 서류를 두 번 체크해 두면 좋아요.
📊 자격 4대 요소
| 구분 | 주요 기준 |
|---|---|
| 연령 | 19세 이상·80세 만기 |
| 주택 수 | 무주택·1주택 우대 |
| 소득·DSR | 50% 이하 |
| 담보가치 | LTV 40~70% |
📊 통과·탈락 사례
| 사례 | 결과 |
|---|---|
| 연봉 7천·DSR 42% | 통과 |
| 2주택·투기과열 | 부결 |
🔑 기본 자격 요건
① 연령: 만 19세 이상이면 가능해요. 만기 기준 차주 나이가 80세를 넘으면 “만기 축소”나 “공동 차주” 조건이 붙어요.
② 국적: 내국인·재외국민·영주권자는 대체로 허용, 단기 체류 외국인은 소득증빙이 부족하면 거절이에요.
③ 주택 수: 무주택·1주택은 LTV 70%까지 가능(비규제). 2주택 이상이면 규제지역 대출이 사실상 막혀요.
④ 세대 구성: 세대원 전원의 주택 보유 여부가 연동돼요. 배우자가 타 세대원이면 “위장 분리” 의심으로 보수 심사를 받아요.
⑤ 신용점수: KCB·NICE 700점 미만이면 가산금리 ↑, 650점 미만은 내부등급 “Y3”로 자동 부결되기도 해요.
⑥ 연체 이력: 최근 1년 내 2개월 이상 연체 2회면 “현금 흐름 불량” 코드, 대부분 즉시 부결이에요.
⑦ 직업·소득 유형: 정규직·공무원은 100% 인정, 자영업·프리랜서는 60~70% 인정률이라 같은 매출이어도 한도가 줄어요.
📊 연령·만기 규칙
| 차주 나이 | 최대 만기 |
|---|---|
| <60세 | 40년 |
| 60~70세 | 30년 |
| 70~75세 | 20년 |
📊 신용점수·가산금리
| 점수 | 가산금리 |
|---|---|
| 850+ | -0.1%p |
| 750~849 | 기준 |
| 700~749 | +0.3%p |
| <700 | 부결 ↑ |
💰 소득·DSR 기준
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 부채 원리금 합계 비율이에요. 규제지역 40%, 비규제지역 50% 컷을 넘기면 즉시 불가로 찍혀요.
은행은 변동금리에 “스트레스 금리(현 금리+3%p)”를 적용해 DSR을 산정해요. 금리 4%라도 계산은 7%라 한도가 크게 줄어들어요.
정규직·공무원은 “월 평균 급여×12”를 그대로 쓰지만, 자영업자는 최근 2년 종합소득세 평균의 70%만 인정해요.
프리랜서는 “원천징수영수증+입금내역”으로 증빙, 인정률 60%라 DSR 위험이 높아요. 사전 조정이 필수예요.
대출 실행 전 카드론·마이너스통장을 상환하면 DSR이 5~8%p 내려가 승인률이 20% 이상 올라가요.
공동 차주를 세우면 소득이 합산되고 부채가 분산돼 DSR이 낮아져요. 단, 향후 매매·처분 시 동의 절차가 복잡해져요.
📊 직군별 소득 인정률
| 직군 | 인정률 |
|---|---|
| 정규직 | 100% |
| 공무원 | 110% |
| 자영업 | 70% |
| 프리랜서 | 60% |
📊 스트레스DSR 예시
| 현 금리 | 스트레스 금리 | DSR 결과 |
|---|---|---|
| 4% | 7% | 45% |
| 3% | 6% | 38% |
🏢 담보물 요건
담보가치는 KB시세·한국부동산원 시세·공시가격을 함께 보고 “가장 낮은 값”을 LTV 기준으로 써요.
안전진단 D·E등급, 재건축 추진 단지는 “리스크 가산”으로 시세 대비 60%만 인정돼 한도가 반 토막 날 수 있어요.
선순위 근저당·가압류가 걸려 있으면 후순위 설정이 불가해요. 말소등기 완료 후 3영업일이 지나야 시스템에 반영돼요.
불법 증축, 세대 분리, 공유물 분쟁 기록이 있으면 “법률 리스크” 코드로 부결되니 사전 조사서를 발급받아야 해요.
감정평가를 요구받으면 비용(20만 원 내외)을 차주가 부담해요. 시세 대비 감정가가 높으면 한도가 올라갈 수도 있어요.
재건축·재개발 아파트는 “권리관계 복잡” 구간이라 조합 동의서·관리처분계획 등 추가 서류가 필요해요.
📊 담보 하자 체크
| 하자 유형 | 영향 |
|---|---|
| 안전진단 D등급 | LTV↓ 10%p |
| 선순위 근저당 | 부결↑ |
| 불법 증축 | 부결↑ |
📊 시세·감정가 비교
| 단지 | 시세 | 감정가 | 차이 |
|---|---|---|---|
| A단지 | 6억 | 5.4억 | -10% |
| B단지 | 8억 | 7.2억 | -10% |
🌟 특례·우대 대상
무주택·생애최초·신혼부부·다자녀는 LTV 10%p 추가 우대, 보증료 0.1%p 할인, 금리 0.2%p 우대를 동시에 받을 수 있어요.
생애최초 기준은 “본인·배우자 모두 주택 보유 이력 0”인데, 주택청약 당첨 후 3개월 이내 신청하면 처리 속도가 빨라요.
다자녀 우대는 자녀 3명 이상·막내 만 19세 미만 조건, 주민등록등본으로 입증해요.
친환경·제로에너지 인증 단지는 은행 자체 금리 0.2%p 할인, 한도 5% 가산을 받을 수 있어요.
고령자 주택연금 전환 대출은 공시가격 12억 이하, 만 55세 이상이면 기존 담보대출을 연금으로 갈아탈 수 있어요.
사다리주택(청년+고령 세대간 상생임대)은 LTV 80%까지 허용돼요. 조건 충족 시 승인 속도가 매우 빨라요.
📊 우대 대상 표
| 대상 | 금리 우대 | LTV 우대 |
|---|---|---|
| 생애최초 | 0.2%p | +10%p |
| 다자녀 | 0.2%p | +10%p |
| 친환경 | 0.2%p | +5%p |
📊 우대 서류 발급처
| 항목 | 기관 |
|---|---|
| 다자녀 확인 | 주민센터 |
| 친환경 인증 | 건설기술연구원 |
🗂️ 신청·서류 절차
절차는 “사전심사 → 본심사 → 대출 실행” 3단계예요. 원스톱 모바일 대환은 3시간 만에 끝나기도 해요.
필수 서류: 등본·초본·소득금액증명·건강보험 납부내역·등기부등본·주택거래계약서(신규 구매). 정부24·홈택스에서 10분이면 발급돼요.
프리랜서는 “원천징수영수증·사업소득 원천징수” PDF를 따로 올려야 해요. 누락 시 조건부 부결이 많아요.
감정평가가 요구되면 은행 전산으로 신청하는 “e-감정”이 빨라요. 결과가 10% 이상 차이 나면 재심사를 요청할 수 있어요.
근저당 설정은 e-등기·셀프등기 두 가지, 셀프등기가 20만 원 저렴하지만 서류 반려 위험이 있어요.
신청부터 실행까지 평균 7영업일, 재건축·지방 단지는 감정평가 추가로 2일 더 걸려요.
📊 절차·소요 시간
| 단계 | 오프라인 | 모바일 |
|---|---|---|
| 사전심사 | 2일 | 1일 |
| 본심사 | 4일 | 2일 |
| 등기·실행 | 2일 | 당일 |
📊 서류 체크리스트
| 서류 | 발급처 |
|---|---|
| 등본·초본 | 정부24 |
| 소득증명 | 홈택스 |
| 건강보험 납부내역 | 민원24 |
FAQ
Q1. 70세도 단독으로 대출이 가능해요?
A1. 만기 10~15년 축소 조건으로 가능해요. 공동 차주를 세우면 20년까지 늘릴 수 있어요.
Q2. 자영업 매출이 있지만 세후 소득이 낮아요. 방법이 있나요?
A2. 부가세 신고액·원천징수 합산, 공동 차주, 부분 상환으로 DSR을 낮추는 게 핵심이에요.
Q3. 재건축 D등급 아파트도 대출이 돼요?
A3. 시세의 60%만 담보가치로 인정돼요. 한도가 줄지만 불가능하진 않아요.
Q4. 외국인 단독 명의로 받을 수 있어요?
A4. 국내 소득증빙·체류 자격 F-2 이상이면 가능해요.
Q5. 친환경 우대가 사라지면 금리가 바로 오르나요?
A5. 약정에 유지 조항이 있으면 그대로예요. 없으면 대체 우대를 확보해야 해요.
Q6. 카드론을 상환하면 바로 DSR이 내려가나요?
A6. 신용정보원이 1주일 내 갱신해요. 이후 재심사 신청이 가능해요.
Q7. 중도수수료 없이 갈아탈 수 있는 방법이 있나요?
A7. 특례보금자리 대환형은 중도수수료가 0%예요.
Q8. 신청부터 실행까지 평균 며칠 걸려요?
A8. 모바일은 3~5일, 오프라인은 7~9일이에요.
