DTI(총부채상환비율)는 담보대출 심사에서 ‘첫 번째 관문’이에요. 나의 연소득 대비 연간 원리금이 몇 %인지 보여 주는데, 한도를 가르마처럼 싹 갈라 버리죠.
내가 생각 했을 때 DTI가 매서운 이유는, 카드론·자동차 할부까지 모조리 끌어와 ‘숨겨 둔 빚’까지 까발린다는 점이에요. 오늘 글 하나면 계산법부터 낮추는 팁까지 속 시원히 정리할 수 있어요! 😊
🏠 DTI란 무엇?
DTI(Debt To Income)는 연간 원리금 총액을 연소득으로 나눈 비율이에요. 쉽게 말해 1년 벌이 중 몇 %를 빚 갚는 데 쓰는지 보는 지표죠.
DTI 규제가 생긴 2007년 이후 서울·수도권 과열이 잠잠해졌지만, 2025년부턴 LTV·DSR 위주로 룰이 재편되면서 ‘DTI는 보조지표’가 됐어요.
그럼에도 은행 내부 여신등급에선 ①DTI ②DSR ③신용점수 3콤보를 같이 봐요. DTI 40%를 넘으면 가산금리가 0.1~0.2%p 올라가는 구조라 여전히 민감해요.
📊 지표별 비교
| 구분 | 산식 | 적용 범위 |
|---|---|---|
| DTI | 총원리금/연소득 | 주담대 위주 |
| DSR | 총대출 원리금/연소득 | 전 금융권 |
📊 DTI 등급별 영향
| DTI | 가산금리 |
|---|---|
| <30% | -0.05%p |
| 30~40% | 기준 |
| >40% | +0.15%p |
✏️ DTI 계산 공식
공식은 의외로 간단해요.
DTI(%) = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100
여기서 ‘기타 대출 이자’엔 전세대출 이자, 자동차 할부 이자, 카드론 이자가 포함돼요. 원금까지 합치는 DSR보다 산식이 가벼워 보이지만, 주담대 원리금이 큰 만큼 체감은 비슷해요.
은행은 변동금리 대출이면 스트레스 금리(현재 +2%p)로 원리금을 재계산해서 DTI를 산정해요. 고정금리는 실제 금리를 그대로 써서 산출값이 낮게 나와요.
📊 5단계 계산 예시
| 항목 | 수치 |
|---|---|
| 주담대 원리금 | 연 1,200만 |
| 기타 이자 | 연 120만 |
| 연소득 | 5,000만 |
| DTI | 26.4% |
📊 스트레스 금리 적용
| 현 금리 | 스트레스 금리 | DTI 변화 |
|---|---|---|
| 3.9% | 5.9% | +4.2%p |
💼 소득 인정 기준
DTI는 ‘분모’인 소득을 어떻게 인정하느냐가 핵심이에요. 정규직·공무원은 100% 인정되지만, 자영업·프리랜서는 60~70%만 반영되죠.
은행은 최근 2년 근로소득원천징수영수증 평균을 주로 써요. 승진·직장 이동으로 급여가 올랐다면 급여 명세서를 추가해 ‘소명’할 수 있어요.
자영업자는 <소득금액증명원>과 부가세 신고서를 70% 가중치로 삼아요. 반대로 국민연금·건강보험료는 ‘소득지표 보정값’으로 플러스 효과를 줘요.
📊 직군별 인정률
| 직군 | 인정률 |
|---|---|
| 정규직 | 100% |
| 공무원 | 110% |
| 자영업 | 70% |
| 프리랜서 | 60% |
📊 소득 증빙 서류
| 서류 | 발급처 |
|---|---|
| 원천징수영수증 | 회사·홈택스 |
| 소득금액증명 | 홈택스 |
| 건강보험 납부내역 | 민원24 |
🔄 DTI 규제 변화
2025년 6월부터 수도권 규제지역이 해제되며 공식 DTI 상한(40%) 조항은 ‘권고’로 완화됐어요. 대신 DSR이 주규제로 자리 잡았죠.
다만 은행 내부 스코어링에선 ‘DTI 50% 초과’ 구간을 ‘리스크 등급’으로 남겨 놓아 가산금리 0.15%p·만기 축소 5년 패널티가 걸려요.
특례보금자리·디딤돌 같은 정책대출은 아직 DTI 60% 컷을 쓰니 신청 전에 계산기를 돌려 봐야 불상사를 막아요.
📊 연도별 상한
| 연도 | 수도권 규제 | 비규제 |
|---|---|---|
| 2023 | 40% | 60% |
| 2025 | 권고 50% | 권고 60% |
📊 정책상품 컷
| 상품 | DTI 상한 |
|---|---|
| 특례보금자리 | 60% |
| 디딤돌 | 60% |
📉 DTI 낮추는 전략
1️⃣ 카드론·마통 상환 – 원리금이 즉시 줄어 2~5%p 효과, 신용점수도 동반 상승!
2️⃣ 만기 40년 고정 – 분모(소득)는 그대로, 분자(원리금)만 늘린 기간으로 분산해 3~4%p 감소.
3️⃣ 공동 차주 – 배우자 소득 합산, 부채 분산으로 DTI·DSR을 동시에 줄이는 ‘만능 카드’.
4️⃣ 부분 상환 – 1,000만 원만 갚아도 원리금이 확 줄어 스트레스 테스트를 통과하기 쉬워요.
📊 전략별 절감
| 전략 | DTI 하락폭 |
|---|---|
| 카드론 상환 | -4.8%p |
| 만기 40년 | -3.6%p |
| 공동 차주 | -5.2%p |
📊 월 상환액 변화(3억)
| 방법 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 만기 30→40년 | 141만 | 127만 |
🧑🏫 사례 분석
🔸 30대 IT 직장인
연봉 6천·마통 2천 사용→마통 상환으로 DTI 42→35%로 낮춰 3.8억 승인.
🔸 프리랜서 부부
합산 소득 8천·카드론 1천→만기 40년 전략으로 월 상환 25만 ↓, DTI 50→37% 달성.
🔸 50대 갈아타기
잔여 대출 1.2억→특례보금자리 대환, 3.9%→3.35% 고정으로 월 이자 9만 ↓.
📊 전후 비교표
| 사례 | DTI 전 | DTI 후 | 승인액 |
|---|---|---|---|
| IT 직장인 | 42% | 35% | 3.8억 |
| 프리랜서 부부 | 50% | 37% | 4.5억 |
📊 절감 효과
| 사례 | 연 절감 |
|---|---|
| 갈아타기 | 120만 |
| 만기 연장 | 168만 |
FAQ
Q1. DTI와 DSR 중 뭐가 더 중요한가요?
A1. 정책·은행 규제가 DSR 위주로 바뀌었지만, DTI 40% 초과 시 가산금리가 붙어 둘 다 관리해야 해요.
Q2. 전세대출 이자도 DTI에 들어가나요?
A2. 네, 연 이자액만 포함돼요. 원금은 없지만 이자가 크면 비율이 상승해요.
Q3. 마이너스통장은 어떻게 반영돼요?
A3. 한도 중 약정금리 이자액만 계산돼요. 사용액이 적어도 한도 기준이라 주의!
Q4. 만기 40년이면 무조건 승인되나요?
A4. 만기 연장은 도움이 되지만 신용점수·담보가치가 부족하면 추가 보완이 필요해요.
Q5. DTI 45%인데도 금리 우대를 받을 수 있나요?
A5. 받을 수 있지만 최대 우대폭에서 0.05~0.1%p가 깎일 수 있어요.
Q6. 신용카드 사용 줄이면 DTI가 낮아지나요?
A6. 카드 할부·론을 줄이면 이자액이 감소해 DTI가 내려가요. 일시불은 영향이 없어요.
Q7. DTI 계산에 퇴직연금 대출도 포함되나요?
A7. 대부분 ‘기타 대출 이자’로 포함돼요. 약정 이자액만 반영합니다.
Q8. 모바일 신청 시 DTI 심사 기준이 다르나요?
A8. 기준은 동일하지만, 자료 자동제출로 누락 위험이 줄어 승인 속도가 빨라져요.
